近年香港樓價飊升，除了老生常談的供不應求之外，作為另一元兇的聯繫匯率卻較少人觸及。由於港美存在這一機制，美國推出量化寬鬆及長時間的超低利率去維護幾乎大得不能崩潰的美國經濟，促使自2008年以來香港一直維持超低利率，美國熱錢更全球流竄，香港既沒有外匯管制，資金自由進出下，量化的美元恃著超低成本的優勢，幾乎是無本生利，大量買入貨真價實的港元資產，很快便把供應異常缺乏的香港樓市炒起，當時香港住宅的租金回報率一般高達4厘以上，而按揭利率卻低見1厘左右，祇比銀行同業拆息些微高出，息差利潤可觀，更可以搭上資產增值的順風車，加上美聯儲表明會長期維持超低利率，以挽救當時搖搖欲墬的美國經濟，數口精明的投資者趁機向銀行盡借，一窩蜂入市搶購物業。

投資者既清楚超低利率需要持續一段頗長時間，直至美國經濟實質復甦，而香港利率在聯繫匯率的捆綁下卻不能自主調節，因此港府無法藉抽高港息提高置業成本，去約束市民置業增值的意欲，樓市受到土地短缺和超低按揭利率構成的雙頭馬車驅動，在短短6年之間，暴升了100%以上。

一般市民均認為土地匱乏是推升香港樓價的主因，欲忽略了聯繫匯率制約香港利率自主是另一致命因素。我們主理財金的官員都聲稱聯繫匯率是確保港元幣值穩定牢不可破的基石，不可觸碰或優化，以致失去以利率自主調節本地經濟步伐的能力，而眾所周知的是，今天美國和香港經濟已非從前一般緊密一致，本港的經濟表現已更多受到內地政經的影響，故雖然現今各公佈經濟數據均顯示美國經濟正在復甦之中，市場甚至相信稍後美國將會加息。

令人擔憂的是，聯繫匯率迫使香港追隨加息的同時，香港經濟表現卻令人失望，我們的財爺更預言今年香港的GDP增長將低於過去十年的平均值，作為本港主要產業的零售百貨業在2月份表現率先差強人意，前景也不樂觀，說明今天香港經濟受內地放緩已大幅超越美國的影響力。預料中國將在本年內再有不止一次減息空間，故在今年稍後時間，香港應同時面對中國減息和美國加息的衝擊，若屆時香港因聯繫匯率而必須追隨美國加息的話，無疑對本地經濟乏力產生雪上加霜的後果，也加大了要求港府去除遏市措施一方的砝碼，令政府陷入進退兩難的局面。

 

富山地產有限公司

行政總裁

柯興捷